Ипотека с увеличенным лимитом

Что такое ипотека с увеличенным лимитом

Ипотека с увеличенным лимитом — это кредит на приобретение жилья, который позволяет заемщикам получить сумму, превышающую стандартные рамки госпрограмм. Обычно речь идет о сочетании льготной ипотеки (например, «Семейной ипотеки») и рыночного кредита, что дает возможность приобрести более дорогое жильё, сохраняя выгодную ставку на значительную часть суммы123.

Условия получения

• Максимальная сумма по льготной ставке:
  • Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области — до 12 млн рублей
  • Прочие регионы РФ — до 6 млн рублей
• Возможность увеличения лимита:
  • Общая сумма кредита — до 30 млн рублей для крупных городов и до 15 млн рублей для остальных регионов, но всё, что сверх лимита госпрограммы, выдается по рыночной ставке124.
• Ставка:
  • Льготная часть — до 6% годовых
  • На сумму сверх лимита — по актуальной рыночной ставке (обычно 11–17%)123.

Для кого доступна программа

• Семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года
• Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми
• Семьи с ребенком с инвалидностью
• Возраст заемщика — от 18 лет, гражданство РФ обязательно153.

Как работает комбинированная ипотека

1. Сначала одобряется кредит на максимальную сумму, установленную госпрограммой — по льготной ставке 6%.
2. Сумма свыше лимита оформляется на рыночных условиях.
3. В договоре фиксируется средневзвешенная ставка по всему займу12.

Пример:
Вы хотите купить квартиру за 13 млн рублей в регионе РФ (не Москва/Санкт-Петербург). По программе «Семейная ипотека» дадут 6 млн рублей под 6%, еще 4 млн рублей банк выдаст по рыночной ставке. Средняя ставка по всему кредиту получится выше 6% (например, 11,3%)14.

Преимущества ипотеки с увеличенным лимитом

• Возможность купить более просторное и дорогое жилье
• Использование сочетания ставок для оптимизации расходов семьи
• Включение материнского капитала в первоначальный взнос
• Оформление части ипотеки на созаемщиков, что позволяет увеличить максимальную сумму кредита134.

Недостатки и подводные камни

• Сумма свыше лимита облагается рыночной ставкой, что увеличивает переплату
• Квартира может подорожать на 10–15% из-за схемы компенсации разницы между льготной и рыночной ставкой банку/застройщику4
• Строгие требования к участникам госпрограммы и документам

Рекомендации по оформлению

• Тщательно рассчитывайте итоговую стоимость кредита с учетом двух ставок
• Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах банков
• Постарайтесь собрать максимальный первый взнос: так больше суммы будет оформлено по льготной ставке
• Обратите внимание на возможные выплаты для многодетных (например, 450 тыс. на погашение кредита)3
• Запрашивайте консультацию у банков о возможности привлечения созаемщиков

Личные кейсы

• Кейс 1: Семья из Рязани с двумя детьми покупает квартиру за 12 млн рублей. Кредит — 6 млн рублей по ставке 6%, еще 4 млн по рыночной ставке (12%). В результате средневзвешенная ставка по кредиту — около 9,3%. Сумму первоначального взноса покрыли материнским капиталом.
• Кейс 2: В Москве семья с ребенком-инвалидом приобрела новостройку за 22 млн. 12 млн получили по льготной ставке, оставшиеся 5 млн — по ставке 13%. За счет высокого первого взноса снижена общая нагрузка на семью и переплата по процентам.
• Кейс 3: Семья из малых городов, в которой двое детей младше 6 лет, купила дом за 9 млн рублей: 6 млн — по ставке 6%, 1,5 млн — по 12%. Остальное — собственные средства. Через год досрочно погасили часть рыночного кредита, тем самым снизили итоговую ставку по займу.

Часто задаваемые вопросы

Кто может получить ипотеку с увеличенным лимитом?

Программа доступна семьям с детьми, включая семьи с одним ребенком (для льготной ипотеки), с двумя и более детьми или ребенком с инвалидностью153.

Можно ли использовать материнский капитал как первый взнос?

Да, материнский капитал разрешено использовать для покрытия части или всего первого взноса3.

На какое жилье распространяется программа?

На квартиры в новостройках, готовое жилье от застройщика, индивидуальные дома в отдельных регионах. В некоторых случаях возможно приобретение вторичного жилья134.

Можно ли взять такую ипотеку на вторичное жилье?

В 2025 году для ряда регионов появилась возможность оформить семейную ипотеку с увеличенным лимитом и на вторичку, но эти условия зависят от региона и банка4.

Как рассчитать итоговую ставку?

Банк рассчитывает средневзвешенную ставку исходя из долей льготного и рыночного кредита. Итоговая ставка указывается в договоре, а пример можно рассчитать на калькуляторе на сайте банка14.

Можно ли привлечь созаемщиков?

Да, допустимо привлекать не только супруга(у), но и других родственников для увеличения суммы кредита13.

Какие документы нужны?

Паспорт, свидетельство о рождении детей, документы на недвижимость, подтверждение дохода, материнский капитал (если используется), заявление в банк134.

Получить ипотеку с увеличенным лимитом — реальный способ улучшить жилищные условия для семей, при этом важно не забывать о потенциальных рисках увеличения переплаты по кредиту и внимательно анализировать условия банка.123