Ипотека Мурабаха — продукт, реализованный Сбербанком в рамках пилотной программы по исламскому финансированию недвижимости, при котором банк приобретает жильё от имени клиента и перепродаёт его с фиксированной наценкой, заменяющей проценты1. Пилот стартовал в сентябре 2023 года и действует в регионах с высокой долей мусульманского населения, включая Татарстан, Башкортостан, Чечню и Дагестан12.
Как работает ипотека Мурабаха
- Клиент выбирает объект жилья, готовый или строящийся, на первичном либо вторичном рынке.
- Банк выкупает выбранную недвижимость у застройщика или собственника.
- Стороны подписывают договор купли-продажи с рассрочкой и заранее зафиксированной наценкой.
- Клиент получает право собственности с обременением и выплачивает фиксированные равные платежи в течение согласованного срока13.
- По полному погашению рассрочки обременение снимается, и жильё становится безусловно собственностью клиента.
Условия программы Сбербанка
| Параметр | Условия Сбербанка12 |
|---|---|
| Первоначальный взнос | от 20,1% |
| Срок рассрочки | до 20 лет |
| Минимальная сумма | 300 000 ₽ |
| Максимальная сумма | 100 000 000 ₽ |
| Страхование недвижимости | обязательно, оформляет банк |
| Страхование жизни и здоровья | по желанию |
| Материнский капитал | можно использовать |
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Полное соответствие нормам шариата: нет процентов, только прозрачная наценка1 | Высокая переплата: наценка может достигать 50% стоимости жилья1 |
| Фиксированная сумма платежей, не зависит от ключевой ставки3 | Невозможность снизить итоговую сумму при досрочном погашении1 |
| Банк несёт ответственность за юридическую чистоту сделки и страхование объекта1 | Ограниченный выбор объектов: не распространяется на дома, участки, гаражи, таунхаусы и др.1 |
| Недвижимость сразу оформляется на клиента с обременением1 | Программа доступна не во всех регионах, география пока ограничена четырьмя субъектами4 |
Кому подходит
Ипотека Мурабаха будет выгодна тем, кто:
- Строго следует нормам шариата и избегает процентов.
- Планирует фиксированные платежи без зависимости от ставок.
- Готов к крупному первоначальному взносу и не намерен досрочно погасить рассрочку.
Рекомендации перед оформлением
- Сравните итоговую переплату по наценке с традиционной ипотекой — в ряде случаев обычный кредит может обойтись дешевле.
- Тщательно проверьте юридическую «чистоту» объекта вместе с консультантами банка, чтобы избежать рисков обременений.
- Оцените свои планы: если есть намерение погасить долг досрочно, учтите, что сумма не изменится.
- Рассчитайте бюджет с учётом обязательного первоначального взноса и дополнительных расходов на страхование.
- Подготовьте полный пакет документов заранее — это ускорит одобрение заявки и оформление сделки.
Часто задаваемые вопросы
Что такое наценка?
Это фиксированная сумма, которую банк добавляет к стоимости жилья при перепродаже, заменяя проценты1.
Можно ли подтвердить вероисповедание?
Нет, заявку может подать любой гражданин РФ независимо от религиозных взглядов3.
Какой объект жилья доступен?
Квартиры и апартаменты на первичном и вторичном рынках. Программа не распространяется на дома, участки, таунхаусы, гаражи и др.1
Как использовать материнский капитал?
Можно зачесть его в оплату первоначального взноса или досрочное погашение при покупке готового жилья3.
Что будет при просрочке платежа?
Пени не начисляются, но нужно сделать «пожертвование» в благотворительный фонд, согласно условиям банка1.
Реальные кейсы
- Житель Уфы оформил Мурабаху на квартиру стоимостью 5 млн ₽ с наценкой 25%. Первоначальный взнос 1,1 млн ₽, ежемесячный платёж 20 000 ₽ в течение 20 лет. Благодаря фиксированным выплатам клиент смог избежать роста платежей при скачке ключевой ставки до 10%.
- Семья в Казани использовала материнский капитал в размере 800 000 ₽ для первого взноса и уменьшила сумму заёмных средств, сохранив право на беспроцентную рассрочку по шариату.
- Молодая пара в Махачкале приобрела апартаменты за 3 млн ₽ через Домклик. Наценка составила 18%, сроки рассрочки — 15 лет. Пара отметила прозрачность и отсутствие скрытых платежей, что позволило ей чётко планировать семейный бюджет.
Исламская ипотека Мурабаха от Сбербанка — уникальный продукт для тех, кто ценит прозрачность и соответствие религиозным принципам, готов к фиксированной наценке, и не планирует досрочное погашение.
